Quanto costa acquistare un appartamento a Maiorca? Tasse e spese reali
Il prezzo dell'immobile è solo il punto di partenza. Alle Baleari le spese di compravendita possono arrivare al 13%. Vi dettagliamo ogni euro per evitare brutte sorprese.
Uno degli errori più frequenti quando si acquista un immobile a Maiorca è calcolare solo il prezzo di vendita, dimenticando le spese associate. Alle Baleari queste possono arrivare al 13% del prezzo di acquisto. Ve le dettagliamo tutte.
ITP — Imposta di trasferimento patrimoniale
L'imposta più importante nell'acquisto di un immobile usato. Alle Baleari la scala progressiva è la seguente:
- Fino a 400.000 €: 8%
- Da 400.001 € a 600.000 €: 9%
- Da 600.001 € a 1.000.000 €: 10%
- Oltre 1.000.000 €: 11%
Per le abitazioni principali acquistate da under 36 esistono aliquote ridotte. Consultate un consulente fiscale per verificare se la vostra situazione lo consente.
Immobile nuovo: IVA + AJD
Se acquistate direttamente dal costruttore, pagate un'IVA del 10% al posto dell'ITP, più l'imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) dell'1,5% sul prezzo rogitato. Il totale è pari all'11,5% sul prezzo.
Notaio e Registro Immobiliare
Gli onorari notarili sono regolamentati dalla legge e dipendono dal prezzo rogitato. Indicativamente:
- Immobile da 200.000 €: ~800 €
- Immobile da 500.000 €: ~1.200 €
- Immobile da 1.000.000 €: ~2.000 €
Le spese di iscrizione al registro immobiliare ammontano a circa il 30–50% della parcella notarile.
Agenzia amministrativa e perizia
Se finanziate con un mutuo ipotecario, la banca richiede un'agenzia amministrativa per liquidare le imposte e gestire la registrazione (300–500 €) e una perizia ufficiale dell'immobile (300–600 € a seconda della superficie e della tipologia).
Esempio pratico
Appartamento usato a Palma per 350.000 €:
- ITP (8%): 28.000 €
- Notaio: ~1.000 €
- Registro immobiliare: ~500 €
- Agenzia amministrativa: ~400 €
- Totale spese: ~29.900 € — 8,5% del prezzo
Importo totale realmente versato: 379.900 €.
Chi paga cosa?
L'acquirente paga l'ITP (o IVA+AJD), le spese notarili, il registro immobiliare e l'agenzia amministrativa. Il venditore paga la plusvalenza municipale (plusvalía) e l'IRPF sulla plusvalenza patrimoniale. Le commissioni dell'agenzia immobiliare le paga chi ha incaricato il servizio — da Amelia le paga sempre il venditore, mai l'acquirente.
Come ridurre le spese legalmente?
Il margine di manovra è limitato, trattandosi di imposte regolamentate. È tuttavia possibile: negoziare il prezzo di vendita per ridurre la base imponibile, verificare se si applica un'aliquota ITP ridotta al proprio caso, e confrontare diversi notai (gli onorari sono indicativi all'interno di un determinato intervallo).
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