Guida all'acquisto di un immobile a Maiorca da straniero

Maiorca attrae ogni anno migliaia di acquirenti stranieri — tedeschi, britannici, scandinavi e latinoamericani che cercano una seconda casa o un luogo in cui stabilirsi definitivamente. Il processo di acquisto in Spagna ha le sue specificità, ma è sicuro e accessibile se si seguono i passi giusti.

Prima di tutto: il NIE

Il NIE (Número de Identificación de Extranjero — numero di identificazione per stranieri) è indispensabile per qualsiasi transazione immobiliare in Spagna. Viene rilasciato dalla Dirección General de Policía e può essere richiesto di persona presso la questura di Palma o tramite il consolato spagnolo nel proprio paese. In alta stagione i tempi di attesa possono superare le quattro settimane, quindi è consigliabile farne richiesta per tempo.

Conto bancario in Spagna

Le banche richiedono che i fondi dell'acquisto transitino attraverso un conto domiciliato in Spagna. Aprirlo da non residente è possibile, ma richiede documentazione aggiuntiva: passaporto, NIE in fase di richiesta e prova di residenza. Banche come BBVA o CaixaBank dispongono di procedure specifiche per i non residenti.

Il processo passo dopo passo

1. Ricerca e offerta: quando si trova l'immobile, si presenta un'offerta formale. Se accettata, si entra in un periodo di trattativa.
2. Due diligence: l'avvocato verifica i gravami al Registro della Proprietà, i debiti condominiali, l'IBI arretrato e lo stato urbanistico.
3. Contratto di arras: contratto preliminare con una caparra del 10 % del prezzo. Stabilisce le condizioni e il termine per l'atto notarile. Se il venditore recede, è tenuto a restituire il doppio.
4. Finanziamento: se si necessita di un mutuo, le banche spagnole finanziano fino al 60–70 % del valore di perizia per i non residenti.
5. Atto pubblico (Escritura): firma davanti al notaio. Il notaio verifica le identità, lo stato dei gravami e la liquidazione delle imposte.

Spese aggiuntive da prevedere

L'acquirente sostiene le spese dell'operazione: ITP (8–11 % del prezzo per il mercato di seconda mano, in base allo scaglione), onorari notarili, registrazione e spese di agenzia amministrativa. In totale tra il 10 % e il 13 % del prezzo di acquisto. Per le nuove costruzioni si applica l'IVA (10 %) più l'AJD (1,5 %).

Ho bisogno di un avvocato?

Non è obbligatorio per legge, ma è fortemente consigliato per gli acquirenti stranieri. Un avvocato indipendente esamina la documentazione, individua eventuali problemi nascosti e vi rappresenta durante tutto il processo. Da Amelia collaboriamo con avvocati di fiducia che possono affiancarvi fin dal primo giorno.

Domande frequenti

Posso acquistare a Maiorca senza vivere in Spagna? Sì. I non residenti possono acquistare liberamente senza alcuna restrizione. È sufficiente disporre di un NIE e di un conto bancario spagnolo.

Ci sono restrizioni per i cittadini extra-europei? In generale no, per una residenza principale o secondaria. Alcuni tipi di terreno rurale protetto possono essere soggetti a limitazioni.

Quanto dura l'intero processo? Tra 2 e 4 mesi dalla firma del contratto di arras all'atto notarile. Con un finanziamento i tempi possono allungarsi a seconda della banca.