Leitfaden zum Immobilienkauf auf Mallorca als Ausländer

Mallorca zieht jedes Jahr Tausende ausländische Käufer an — Deutsche, Briten, Skandinavier und Lateinamerikaner, die einen Zweitwohnsitz oder einen dauerhaften Lebensmittelpunkt suchen. Der Kaufprozess in Spanien hat seine Eigenheiten, ist aber sicher und zugänglich, wenn man die richtigen Schritte befolgt.

Das Wichtigste zuerst: die NIE

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero — Ausländeridentifikationsnummer) ist für jede Immobilientransaktion in Spanien unverzichtbar. Sie wird von der Dirección General de Policía ausgestellt und kann persönlich bei der Polizeidienststelle in Palma oder über das spanische Konsulat in Ihrem Heimatland beantragt werden. In der Hochsaison können die Wartezeiten vier Wochen überschreiten, daher empfiehlt es sich, den Antrag rechtzeitig zu stellen.

Bankkonto in Spanien

Banken verlangen, dass die Kaufgelder über ein in Spanien geführtes Konto abgewickelt werden. Als Nicht-Resident ist die Kontoeröffnung möglich, erfordert jedoch zusätzliche Unterlagen: Reisepass, NIE im Beantragungsverfahren und einen Adressnachweis. Banken wie BBVA oder CaixaBank haben spezielle Verfahren für Nicht-Residenten.

Der Prozess Schritt für Schritt

1. Suche und Angebot: Wenn Sie die Immobilie gefunden haben, wird ein formelles Angebot abgegeben. Wird es angenommen, beginnt die Verhandlungsphase.
2. Due Diligence: Der Anwalt prüft die Belastungen im Grundbuch, Gemeinschaftsschulden, ausstehende IBI-Zahlungen und den baurechtlichen Status.
3. Arras-Vertrag: Vorvertrag mit einer Anzahlung von 10 % des Kaufpreises. Er legt die Bedingungen und die Frist für die Kaufurkunde fest. Zieht der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.
4. Finanzierung: Falls Sie eine Hypothek benötigen, finanzieren spanische Banken bis zu 60–70 % des Schätzwerts für Nicht-Residenten.
5. Öffentliche Kaufurkunde (Escritura): Unterzeichnung vor einem Notar. Der Notar überprüft die Identitäten, den Belastungsstatus und die Steuerabrechnung.

Zusätzliche Kosten, die einzuplanen sind

Der Käufer trägt die Transaktionskosten: ITP (8–11 % des Preises bei Gebrauchtimmobilien, je nach Steuerstufe), Notargebühren, Grundbucheintragung und Verwaltungsgebühren. Insgesamt zwischen 10 % und 13 % des Kaufpreises. Für Neubauten gilt Mehrwertsteuer (10 %) zuzüglich AJD (1,5 %).

Brauche ich einen Anwalt?

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, für ausländische Käufer jedoch sehr empfehlenswert. Ein unabhängiger Anwalt prüft die Unterlagen, erkennt versteckte Probleme und vertritt Sie während des gesamten Prozesses. Bei Amelia arbeiten wir mit vertrauenswürdigen Anwälten zusammen, die Sie vom ersten Tag an begleiten können.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich auf Mallorca kaufen, ohne in Spanien zu wohnen? Ja. Nicht-Residenten können frei und ohne Einschränkungen kaufen. Sie benötigen lediglich eine NIE und ein spanisches Bankkonto.

Gibt es Einschränkungen für Nicht-EU-Bürger? Im Allgemeinen nicht für Erst- oder Zweitwohnsitze. Bestimmte Arten von geschütztem Landland können Einschränkungen unterliegen.

Wie lange dauert der gesamte Prozess? Zwischen 2 und 4 Monate von der Unterzeichnung des Arras-Vertrags bis zur Kaufurkunde. Mit Finanzierung kann es sich je nach Bank verlängern.