Si has dejado de pagar la hipoteca y te ronda esta pregunta, lo primero que conviene saber es que una subasta no ocurre de un día para otro. Entre el primer recibo devuelto y el día en que tu vivienda aparece publicada en el BOE pasan, como mínimo, muchos meses. Y en casi todo ese tiempo hay cosas que se pueden hacer.
El problema es que la mayoría de la gente descubre en qué fase está cuando ya es tarde. Esta guía es para que eso no te pase.
No basta con un impago
El banco no puede reclamarte toda la hipoteca de golpe por dejar de pagar una cuota. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario fijó unos mínimos claros para poder dar por vencido el préstamo anticipadamente:
- En la primera mitad de la vida del préstamo: hacen falta 12 cuotas impagadas, o que lo impagado llegue al 3 % del capital concedido.
- En la segunda mitad: 15 cuotas, o el 7 % del capital.
Además, el banco tiene que requerirte el pago y darte al menos un mes para ponerte al día antes de acudir al juzgado. Ese requerimiento no es una formalidad: es tu primera oportunidad real, y muchas ejecuciones se paran ahí.
Las fases, en orden
- Impagos y reclamación del banco. Llamadas, cartas, y finalmente el requerimiento formal. Aquí todavía se negocia con relativa facilidad: carencia, ampliación de plazo, reunificación.
- Demanda de ejecución hipotecaria. El banco acude al juzgado. Te llega una notificación y un requerimiento de pago con un plazo de diez días.
- Certificación de cargas. El juzgado pide al Registro de la Propiedad una certificación y se anota al margen de tu finca que está en ejecución. A partir de aquí, cualquiera que consulte el Registro lo ve.
- Oposición. Tienes diez días para oponerte, pero solo por motivos tasados: que la deuda esté mal calculada, que la garantía se haya extinguido o que el contrato tenga cláusulas abusivas. Este último motivo ha salvado muchos casos —cláusulas suelo, intereses de demora desproporcionados, vencimientos anticipados nulos—, y es la razón principal por la que conviene un abogado desde el principio.
- Convocatoria de subasta. Se publica en el Portal de Subastas del BOE y permanece abierta veinte días naturales. Ahí es donde nosotros la recogemos cada mañana.
- Adjudicación. Terminada la subasta, el juzgado dicta el decreto de adjudicación a favor del mejor postor o del propio banco.
- Lanzamiento. El desalojo, que es un trámite posterior y también tiene sus plazos.
Qué pasa en la subasta
Para pujar hay que depositar el 5 % del valor de tasación, así que no puja cualquiera. Y el resultado depende mucho de cuánto se ofrezca:
- Si la mejor puja llega al 70 % del valor de tasación, se adjudica sin más.
- Si se queda por debajo, tú como deudor tienes diez días para presentar a alguien que mejore esa oferta. Es una ventana que casi nadie aprovecha, muchas veces por desconocerla.
- Si nadie puja, el banco puede quedarse la vivienda. Tratándose de vivienda habitual, por el 70 % del valor de tasación; si la deuda es menor, por la cantidad debida, con un suelo del 60 %.
Lo que más duele, y casi nadie sabe
Aquí está el punto crítico: si la vivienda se adjudica por menos de lo que debes, la deuda no desaparece. Sigues debiendo la diferencia, y el banco puede reclamártela contra tus otros bienes o tu nómina. Existen matices y límites, y también la vía de la Ley de Segunda Oportunidad, pero la idea de "me quitan la casa y quedamos en paz" es, en general, falsa.
Por eso el precio al que se cierre importa tanto. Y por eso vender por tu cuenta antes de la adjudicación suele dejar un resultado muy distinto: en las subastas de Baleares que seguimos a diario, el valor de salida está habitualmente entre un 40 % y un 70 % por debajo del valor de mercado. Esa diferencia, si vendes tú, es dinero que se queda en tu bolsillo después de cancelar la deuda; si va a subasta, se lo lleva quien puje.
¿En qué fase estás?
Si todavía no hay demanda, tienes margen para negociar. Si ya hay demanda pero no fecha de subasta, tienes tiempo para vender en condiciones. Si la subasta ya está publicada, el reloj corre pero todavía se puede actuar: la vivienda se puede vender mientras el procedimiento sigue abierto, cancelando la hipoteca en la propia escritura.
Si no sabes en qué punto estás, dínoslo y lo miramos contigo. No cobramos por esa conversación y no te compromete a nada.
Un apunte importante. Amelia es una agencia inmobiliaria, no un despacho de abogados. Esta guía explica cómo funciona el procedimiento para que sepas dónde estás parado, pero cada caso tiene sus particularidades y conviene que un abogado revise el tuyo. En lo que sí podemos ayudarte de verdad es en lo nuestro: saber cuánto vale tu casa y venderla bien, y a tiempo, si esa acaba siendo la salida.
